‘Geen slagen in de lucht’ bij ontwikkeling Vijfde Dorp

Zuidplas – Geen onderwerp kreeg de afgelopen jaren zoveel aandacht als de ontwikkeling van het zogenoemde middengebied in de Zuidplaspolder. Nu de gemeenteraad heeft ingestemd met een masterplan, werkt de gemeente met man en macht aan de uitvoering van een dorp met achtduizend woningen, dat in alle opzichten uniek moet worden.

Erik van Leeuwen

Marco van Lente is namens de gemeente opgavemanager van het middengebied. Hij begon met het karwei in juli 2019, net nadat de conceptontwikkelvisie van het middengebied was vastgesteld. “We hebben toen meteen een team geformeerd: een projectgroep gericht op het maken van een masterplan en het bereiken van afspraken met provincie en de partners in de Grondbank. In de projectgroep zaten mensen die zich bezighielden met verkeer, volkshuisvesting en stedenbouwkundigen. Dat waren er ongeveer tien. Na besluitvorming is een projectteam samengesteld. Een ander team, maar wel met veel dezelfde mensen van weer verschillende beleidsterreinen.”

De plannen voor grootschalige woningbouw in het middengebied in de Zuidplaspolder waren niet nieuw. “In 2004 waren er zoals bekend plannen voor twintig- tot dertigduizend woningen in het gebied, maar dat is nooit ruimtelijk uitgewerkt. Men is destijds niet verder gekomen dan een ‘grote opgave en een mooie plek voor zoveel woningen. Het plan lag er dus al een tijdje, er overeenstemming over bereiken was een stuk ingewikkelder”, vervolgt Van Lente.

“De conceptontwikkelvisie heeft als basis voor het masterplan gediend. Die ontwikkelvisie is in juni 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Dat leidde tot discussies met de provincie en de partners uit de grondbank.”

Van Lente: “We hebben in die periode twee inloopsessies gehouden voor inwoners van Zuidplas, in Swanla en Op Moer. De input die daaruit kwam, hebben we meegenomen in de uitwerking van de plannen. Dat wil zeggen: we zijn begonnen met de bodemwatersituatie. Daarna zijn we verder gegaan met infrastructuur, woningbouw, bedrijventerreinen, landschap. De inzet is altijd geweest om naar het hele gebied te kijken en niet alleen naar het Vijfde Dorp.”

Gesloten deuren     
De onderhandelingen tussen Zuidplas, provincie en Grondbankpartners vonden anderhalf jaar geleden plaats achter gesloten deuren. “We moesten samenwerken en onderhandelen tegelijk. De provincie heeft twee petten op: die van toezichthouder op ruimtelijk gebied en daarnaast als partner in de Grondbank.”

Daarbij was het volgens Van Lente belangrijk dat Zuidplas had gekozen voor een actieve rol. “Wij willen dit gaan maken. Voor december 2017 was er onduidelijkheid wie dat zou doen. We hebben wel een aantal voorwaarden gesteld. Het moest financieel uitvoerbaar zijn, waarbij er een financieel robuuste risicoreserve wordt gehanteerd en we wilden – toen was er nog sprake van vierduizend woningen – een dorp in een landschap en geen wijk geplakt aan een ander verstedelijkt gebied.”

In het begin zat ook Nieuwerkerk-Noord nog in de plannen. Van Lente: “De provincie gaat over de verdeling van de woningbouw. Dat gebeurt op basis van behoeftenramingen. Dit plan gaat echter verder dan 2030 en is daarom van vier- naar achtduizend woningen gegaan.”                                                                                

Mobiliteit
In die plannen speelt de mobiliteit een hoofdrol. “Mobiliteit is een belangrijk verhaal als je achtduizend woningen en 65 hectare aan bedrijventerreinen gaat toevoegen. Dat gaat verkeer genereren”, zegt Van Lente. “Auto, openbaar vervoer, fiets, treinstation, alles is daar verkend. Uit de onderzoeken kwam dat er onvoldoende robuustheid is. Het autoverkeer vroeg de meeste aandacht, met ontsluiting van het dorp, er moet iets gebeuren met de aangrenzende infrastructuur. We hebben verkeersmodellen tot 2040 laten maken, waarbij rekening is gehouden met alle ontwikkelingen in de omgeving voor zover bekend, zoals Westergouwe, Triangel en ook Nieuwerkerk-Noord. Daar kwam een aantal knelpunten uit: waar loopt het vast in de ochtendspits en waar is het druk in de avondspits en wat moet je doen om dat in goede banen te leiden. Daar is een heel programma achter gezet en doorberekend. Van het verbreden van wegen, tot de aanleg van rotondes of kruisingen. Dat palet van maatregelen heeft geleid tot een variant die 4H-plus heet. We hebben afspraken met Gouda en Rotterdam. De N457 zal worden verdubbeld, de N219 aangepast en er komen ook maatregelen bij de aansluiting met de A12 met extra opstelstroken.”

Voor de verkeersdoorstroming en -veiligheid is volgens Van Lente ‘hard geld’ gereserveerd. “Geen slag in de lucht, het is geregeld.”

Na de instemming met het masterplan door de gemeenteraad kregen inwoners en bedrijven van het gebied een Wvg-beslag opgelegd. Deze Wet voorkeursrecht gemeenten verhindert speculatie met de gronden. “Ik kan me voorstellen dat de Wvg mensen rauw op het dak viel”, zegt Van Lente.

“Het is een heel ingewikkeld en complex proces geweest, maar het is wel gelukt. Er is na twintig jaar wel een doorbraak in een gebied waar een deken van onzekerheid over lag. De omgevingsmanager, die we snel hopen aan te stellen, gaat in gesprek met alle betrokkenen in het gebied. Hij gaat keukentafelgesprekken voeren.”

De provincie gaat aan de slag met het aanpassen van het omgevingsbeleid. “Wij als Zuidplas gaan ons bezighouden met het verwerven van de gronden. Daarbij hebben wij naast een projectteam een regieteam gevormd. Er ligt een bestuurlijke overeenkomst waarin wij de grond overnemen van onze partners in de Grondbank. Het gaat om zestig procent. Dat is een belangrijke basis.”

Het projectteam bestaat voor een deel uit dezelfde mensen als de projectgroep uit 2019, maar volgens Van Lente is de focus wel anders. “Sinds april werkt de gemeente opgavegericht. Het middengebied beschouwen we als wat anders dan een project met wonen. Het is een opgave die moet bijdragen aan de doelstellingen en ambities op grote vraagstukken. Denk aan gezondheid, maar ook aan verduurzaming. Hoe pas je dat allemaal in in dat gebied. Het regieteam houdt zich bezig met vertaling van die ambities op de diverse terreinen.” 

Het projectteam richt zich op de reguliere kant van de gebiedsontwikkeling. “Het werven van grond, het doorlopen van de milieueffectrapportages, het bestemmingsplan en het participatie- en communicatiebeleid.”

De wens is om een dorp te maken met een identiteit, waarvan het karakter aansluit bij de vier bestaande dorpen in de gemeente. “Stenen stapelen is niet ingewikkeld”, weet Van Lente, die al eerder grote Vinex-projecten in Hoofddorp en Oosterheem in Zoetermeer trok. “Het is een stuk ingewikkelder om een dorps karakter te creëren. Hoe begin je, hoe groei je en met welke voorzieningen op welk moment.” 

Het projectteam bestaat momenteel uit veertien medewerkers, het regieteam heeft er tien. “Alle beleidsterreinen zijn vertegenwoordigd. Naarmate we verder in het proces komen, zal het aantal partijen van buitenaf toenemen, zoals projectontwikkelaars, architecten en aannemers.”

De teams zijn volgens Van Lente ook volop bezig met de ontwikkelstrategie. “We gaan niet in een keer achtduizend woningen bouwen. We gaan er vijftien, misschien wel twintig jaar over doen. Dat is ongeveer vijfhonderd woningen per jaar.”

Deze productie is mede mogelijk dankzij een bijdrage van de provincie Zuid-Holland.

Samenwerkingspartners in deze serie zijn Hart van Holland, nieuwswebsite Gouwe IJssel Nieuws en Matimotion - luchtfoto’s en video’s.