Het Vijfde Dorp op weg naar eerste paal: hoe staat het er na twee jaar voor?

Zuidplas – Achtduizend woningen moeten er komen in de Zuidplaspolder. Ruim twee jaar geleden kondigde Zuidplas de bouw van het Vijfde Dorp aan. Hoe staat het ermee?

Door Erik van Leeuwen

Om de expansiedrift van Zuidplas te begrijpen, moet men terug naar de eeuwwisseling. In die periode ontstond in heel Nederland een run op ‘bouwgronden’. Projectontwikkelaars, speculanten en ook overheden stortten zich op stukken weiland die mogelijk in de toekomst bebouwd zouden kunnen gaan worden.

De provincie, Rotterdam, Zuidplas, Gouda en Waddinxveen kregen allemaal grondposities in de Zuidplaspolder. Toen de eerste woningbouwplannen werden gemaakt, brak de kredietcrisis uit. Angstig om de regie te verliezen, diende Zuidplas eind 2017 een eigen voorstel in bij de ‘partners’. Op basis daarvan werd een overeenkomst voor ontwikkeling van de Zuidplaspolder gesloten.

Gebiedsontwikkeling
Het masterplan is veel meer dan de bouw van een nieuw dorp met achtduizend woningen. Het is een ontwikkeling van het hele gebied. Er komen drie nieuwe bedrijventerreinen, een bos en een groene natuurlijke zone.

Doel is om het gebied duurzaam te maken voor de toekomst, met minder verrommeling in het gebied, maar klimaatadaptief. Het gebied moet een upgrade krijgen en de woningbouw fungeert daarbij als katalysator.

Woningbouwprogramma
Met de provincie en Rotterdam – zij hebben samen tachtig procent aandeel in de grond in de Zuidplaspolder – zijn er afspraken over het woningbouwprogramma. Dertig procent van de te bouwen woningen (2400 woningen) wordt sociaal. Daar hangt een fors prijskaartje aan, want in tegenstelling tot huur en koop in de vrije sector, kost het bouwen van sociale woningen vanwege de lagere opbrengst geld. Om de sociale woningbouw te stimuleren, heeft Zuidplas miljoenen gekregen uit een sociaal fonds.

Naast dertig procent sociaal voorziet het woningprogramma in het Vijfde Dorp ook in twintig procent middenhuur en zogenaamde goedkope koop. De andere helft van de woningen wordt gebouwd in het duurdere segment. Dit is een belangrijke inkomstenbron; met de opbrengsten moeten ook infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen worden bekostigd.

Proces
Op dit moment werkt het speciaal in het leven geroepen projectteam hard aan de milieueffectrapportage (MER), waarin staat beschreven wat de impact is van alle ontwikkelingen op het gebied. Later dit jaar buigt de gemeenteraad zich over het bestemmingsplan. Dat is ook het moment waarop Zuidplas nog terug kan. Een bestemmingsplan wil echter ook niet zeggen dat de bouw een voldongen feit is.

Parallel aan de ontwikkelingsplannen lopen de inspanningen om de grond waarop gebouwd moet worden, te verwerven. Met grondeigenaren wordt gesproken over verkoop.

Financiën
Alles staat en valt met de financiën. Wat dat betreft is er veel onduidelijkheid. Over de financiële haalbaarheid zijn geen openbare vergaderingen. Om de uitgangspositie van de gemeente goed te houden, wil men voorkomen dat er informatie uitlekt over grondposities en financiën. Het zou de onderhandelingspositie van Zuidplas kunnen ondermijnen.

Wel is duidelijk dat er op dit moment nog geen begroting is voor de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Deze zogenaamde grondexploitatie moet er binnenkort komen. Er is eerder wel een voorlopige begroting gemaakt. Dat leverde een kleine plus op van nog geen miljoen euro.

De financiën passend krijgen is een uitdaging, zo melden bronnen vanuit het gemeentehuis. De huidige financiële ontwikkelingen, met oplopende bouwkosten en hogere rentes, nopen Zuidplas om op haar tellen te passen.

Verkeer en mobiliteit
Over het woningbouwprogramma is geen discussie in de raad, wél over de mobiliteit in en rondom het Vijfde Dorp. Om te voorkomen dat de N219 helemaal volstroomt met auto’s, wordt ingezet op een breed pakket aan verkeersmaatregelen in het hele gebied. Hiervoor is door de partners veel geld toegezegd aan Zuidplas, dat zelf ook flink in de buidel tast.

De Middelweg wordt de eerste ontsluitingsweg naar het nieuwe dorp. Vervolgens komen er twee andere ontsluitingswegen in de polder. Ook de Zuidelijke Dwarsweg krijgt een andere status. Op de N219 worden grote aanpassingen gedaan en dat geldt ook voor de weg langs Westergouwe naar Gouda, die wordt verdubbeld.
Duidelijk is wel dat alle aanpassingen de verkeersdruk niet zullen doen afnemen. Files tijdens de spitsuren zullen blijven bestaan.

De gemeente streeft voor het Vijfde Dorp naar een reductie van het autogebruik. Veel leden van de gemeenteraad vinden dat wensdenken niet realistisch. Ook het feit dat er een lage parkeernorm gehanteerd zal worden in het Vijfde Dorp kan op weinig instemming rekenen van de gemeenteraad. ‘Bij dorps wonen hoort een auto voor de deur’ en ‘dat zijn stadse fratsen’ zijn uitspraken van VVD-raadslid Ferry van Wijnen die de weerzin tegen dat deel van de plannen goed typeren.

Duurzaamheid
Duurzaamheid en klimaatadaptatie zullen een belangrijke rol spelen in het Vijfde Dorp. Naast mobiliteit is dit het belangrijkste discussiepunt binnen de gemeenteraad. Om genoeg hernieuwbare energie op te wekken voor het dorp, dat volledig gasvrij wordt, is veel nodig.

Het college en de raad liggen hier ver uiteen. In de plannen wordt rekening gehouden met diverse scenario’s. Van zonnelandschappen tot windmolens. Een meerderheid van de partijen in de raad wijst windenergie nog steeds af. De raad heeft het idee weinig invloed te hebben op de energieopwekking, ook omdat dit gebeurt in samenhang met de RES, de Regionale Energie Strategie.

De eerste paal
Het is vanaf het begin een iconisch ijkpunt: wanneer kan de eerste paal van dit mammoetproject de grond in? Voormalig wethouder Jan Hordijk dacht bij de presentatie van de plannen in 2021 aan medio 2024. Het is zeker dat dat moment niet wordt gehaald. Eerst moet het bestemmingsplan, als het door de gemeenteraad is vastgesteld, worden goedgekeurd door de Raad van State. De verwachting is nu dat op z’n vroegst in het tweede of derde kwartaal van 2025 de eerste heipalen de grond in kunnen.

Het zal zeker vijftien jaar duren voordat het Vijfde Dorp, als de wind gunstig blijft, is afgebouwd. De gemeente denkt per jaar gemiddeld vijfhonderd woningen te kunnen opleveren.   

Het gebied moet een upgrade krijgen en woningbouw fungeert daarbij als katalysator